Muévanle a las tarifas y todo se recalcula al instante. Al final, guarden el archivo y regrésenmelo: con eso dejo la app con esos números.
| Tipo | Renta o ingreso | Se le cobra | Le queda al dueño | Ingreso Nexos | Al agente | Contribución | ¿Paga su parte? |
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Con la misma cartera y la misma estructura, moviendo sólo la comisión de renta larga residencial. La fila marcada es la que tienen puesta ahora.
| Comisión | Cobra por un depto | Le queda al dueño | Ingreso Nexos | EBITDA del mes | Margen | Renta mínima Coadmin. |
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| Nivel | Su parte | Residencial | Comercial |
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| Si toda la cartera fuera… | Contribución promedio | Inmuebles para no perder |
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| Campo | Qué es | Por qué trae ese valor |
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| Comisión renta larga residencial | El porcentaje de la renta que Nexos le cobra al dueño cada mes por administrar una casa o un departamento en renta tradicional. | Trae 10 porque es lo que cobra el cotizador de la app hoy. El mercado en México anda entre 8% y 10%. |
| Comisión comercial | Lo mismo, pero para oficina, bodega, terreno y patio. | 6%, porque son rentas altas y de poco mantenimiento: cobrarles 10% sería impagable. |
| Comisión renta corta | El porcentaje del ingreso por noches, no de la renta mensual. | 20 es el nivel Plata. Bronce 15, Oro 25. Es más alto porque hay limpieza, huéspedes y calendario que atender. |
| Piso mensual por inmueble | El mínimo que paga un inmueble al mes aunque el porcentaje dé menos. Se cobra el porcentaje o el piso, lo que resulte mayor. | Viene en 0, o sea apagado. Si pones 1,500, un departamento de $10,000 pagaría $1,500 en vez de $1,000. |
| Ocupación de la cartera | De cada 100 inmuebles administrados, cuántos están rentados. Uno vacío no genera comisión. | 92% es sano. Abajo de 85% el modelo empieza a apretar. |
| Campo | Qué es | Por qué trae ese valor |
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| Gasto promedio de mantenimiento | Cuánto cuesta en promedio un trabajo: plomero, pintura, cerrajero, un boiler. No es ingreso de Nexos: es la base sobre la que se cobra el markup. | $2,500 por trabajo. |
| Markup sobre ese gasto | El porcentaje que Nexos le suma a ese trabajo por conseguir al proveedor, garantizarlo y responder por él. | 15% sobre $2,500 son $375. |
| Coordinación por inmueble | Lo que Nexos cobra por coordinar el trabajo: recibir el reporte del inquilino, pedir cotización, agendar, supervisar que quede y facturarlo. No es el trabajo, es la gestión. | $200. Sumado al markup dan los $575 al mes que gana Nexos por mantenimiento. |
| Trabajos de mantenimiento al año | Cuántas veces al año se descompone algo en un inmueble promedio. Es lo que convierte el cobro por trabajo en un promedio mensual. | Viene en 12, o sea uno cada mes, que es lo que supone el tabulador de la app. Bájale a 3 o 4 y verás caer el margen. |
| Limpieza cobrada / pagada | Sólo en renta corta. Se le cobra al huésped lo primero y se le paga a la persona de limpieza lo segundo; la diferencia queda en Nexos. | $450 y $300. Con unas 5.5 estancias al mes son $825. |
| Campo | Qué es | Por qué trae ese valor |
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| Departamento, casa, oficina, bodega, patio | La renta típica de cada tipo en tu plaza. No es la de un inmueble en particular: es el promedio con el que se modela toda la cartera. | Son las que trae el cotizador. Si en Torreón las bodegas se rentan en $60,000, cámbialo y todo se recalcula. |
| Ocupación en renta corta | Qué porcentaje de las noches del mes se ocupa. | 55% es lo realista para un inmueble estable en plataformas. |
| Noche · departamento y casa | La tarifa por noche que se cobra al huésped. | Regla de dedo del cotizador: alrededor del 10% de la renta mensual. |
| Campo | Qué es | Por qué trae ese valor |
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| Referidor / Colocador / Coadministrador | Qué parte de la comisión se lleva el agente según el papel que jugó en ese inmueble. El mantenimiento y la limpieza no se reparten: quedan completos en Nexos. | 15 / 25 / 40. Son los tres números que hoy viven en la app y los que estamos revisando. |
| % de la cartera que trajo un agente | De todos los inmuebles, cuántos llegaron por un agente. El resto lo captó Nexos directo y no se reparte con nadie. | 85% supone una operación que crece por agentes, no por captación propia. |
| Mezcla de niveles | De todos los agentes, cuántos son de cada nivel. Se puede escribir en cualquier escala: 15/25/60 o 3/5/12, lo que importa es la proporción. | Supone que la mayoría ya maduró a Coadministrador, que es el caso más caro para Nexos. |
| Campo | Qué es | Por qué trae ese valor |
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| Los seis contadores de inmuebles | Cuántos inmuebles de cada tipo estás administrando en el escenario que quieres ver. | Los tres botones de arriba cargan la cartera de hoy, la del año y la de tres años. |
| Clientes de la app | Cuántos asesores externos pagan por usar la plataforma. No son inmuebles de Nexos: es el negocio de licenciar la app. | — |
| Ingreso por cliente de la app | Cuánto paga en promedio cada uno al mes. | El precio publicado es $79 por contrato activo con tope de $1,490. Un cliente nuevo entra con 4 a 6 contratos. |
| Núcleo fijo mensual | Lo que se paga aunque no haya un solo inmueble: dirección, administración, oficina, contador, software. | $68,000, que es lo que trae el tabulador de la app. |
| Costo de un coordinador | Cuánto cuesta cargado —sueldo más prestaciones— alguien que atiende inmuebles todo el día. | $24,000 al mes. |
| Inmuebles por persona | Cuántos inmuebles puede llevar una sola persona apoyada en la app. Arriba de 40 inmuebles el modelo contrata a alguien cada vez que se pasa de este número. | Es la palanca más fuerte del modelo. Sin la app una persona lleva unos 12; con ella el objetivo es 50. De ese número dependen las rentas mínimas. |
| Costo variable: larga / corta | Lo que cuesta cada inmueble al mes sin contar gente: traslados, papelería, comisiones bancarias, plataformas. | $150 la renta larga y $500 la corta, porque la corta mueve mucho más operación. |
| Campo | Qué es | Por qué trae ese valor |
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| Colocaciones que cobra Nexos | Cuántos inmuebles al mes coloca Nexos por su cuenta. La colocación vale un mes de renta y la paga el inquilino. Las que coloca un agente son de él, por eso no van aquí. | Un promedio mensual; se puede poner con decimales (0.5 es una cada dos meses). |
| Renta promedio de esas colocaciones | Con esta renta se calcula cuánto vale cada colocación. | — |
| Amueblados | Cuántos proyectos de amueblar al mes. Nexos gana el 18% sobre un presupuesto de $120,000: $21,600 cada uno. | — |
| Patios habilitados | Cuántas habilitaciones de patio o terreno al mes. Nexos gana el 15% sobre $180,000: $27,000 cada una. | — |
| Dónde | Qué está diciendo | Qué mirar |
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| La barra de arriba | El resumen del mes con los valores que tienes puestos. Te sigue mientras bajas. | Que el EBITDA esté en verde. Si sale en rojo, esa cartera no se paga sola. |
| «¿Paga su parte?» | Si ese tipo de inmueble, después de cargarle lo que le toca de estructura, todavía deja al menos $250 de margen. | Los que dicen «no» son los que no conviene aceptar a esa renta, o hay que subirles la tarifa. |
| «Qué pasa si le movemos a la comisión» | La misma cartera con distintas comisiones de renta larga residencial. La fila resaltada es la que tienes puesta. | Cuánto EBITDA ganas o pierdes por cada punto, y cuánto le queda al dueño. |
| «Desde qué renta conviene decir que sí» | La renta mínima para que un inmueble cubra su costo y deje margen, según el nivel del agente. | Baja sola si le subes los inmuebles por persona. Ésa es la palanca, no el porcentaje del agente. |
| «Punto de equilibrio» | Cuántos inmuebles hacen falta para cubrir la estructura fija, según cuánto se lleven los agentes. | Cada punto que se reparte mueve ese número. |